La campanya de la renda és, cada any, una de les principals fonts de dubtes per als propietaris (persona física) que tenen un immoble llogat. Què s’ha de declarar exactament? Quines despeses es poden deduir a la declaració? Què passa si el llogater ha deixat mensualitats pendents? I sobretot: estic pagant més impostos dels que em tocarien?
La realitat és que molts propietaris acaben perdent diners per desconèixer deduccions perfectament legals o, encara pitjor, cometen errors que poden derivar en requeriments o sancions d’Hisenda. Per això, tenir clars els conceptes bàsics és essencial per gestionar correctament un habitatge de lloguer.
On s’han de declarar els ingressos del lloguer?
Els ingressos obtinguts pel lloguer d’un immoble tributen a l’IRPF com a rendiments del capital immobiliari. Això inclou no només habitatges, sinó també locals comercials, places d’aparcament o trasters.
El càlcul és relativament senzill: als ingressos totals cobrats durant l’any se li resten les despeses deduïbles. El resultat és el rendiment net, que és la quantitat sobre la qual posteriorment s’apliquen, si escau, les reduccions fiscals corresponents.
Hi ha, però, una qüestió que genera molta confusió: els lloguers impagats. Molts propietaris creuen que, si no han cobrat una mensualitat, no l’han de declarar. En general, Hisenda considera que aquests ingressos s’han de declarar igualment, llevat que hagin passat almenys sis mesos des del primer requeriment formal de pagament sense haver cobrat. En aquest cas, es poden considerar saldos de dubtós cobrament.
Si posteriorment el deute es recupera, caldrà declarar-lo l’any en què es cobri.
Les despeses que et pots deduir
Un dels punts més importants de la declaració és conèixer correctament quines despeses es poden deduir. Molts propietaris acaben tributant de més simplement perquè desconeixen les deduccions aplicables.
Entre les despeses més habituals que es poden deduir hi trobem els interessos de la hipoteca, l’IBI, les taxes municipals, les quotes de comunitat, les assegurances vinculades a l’habitatge o les despeses de gestió i administració.
També es poden deduir les despeses de conservació i reparació, com ara pintar el pis, reparar una avaria o substituir una caldera espatllada. En canvi, les reformes que augmenten el valor de l’immoble o allarguen la seva vida útil no es consideren reparacions, sinó millores, i s’han d’amortitzar al llarg dels anys.
L’amortització: una deducció que molts propietaris obliden
L’amortització és una de les deduccions més importants i, al mateix temps, una de les menys conegudes. La normativa permet deduir anualment un percentatge del valor de construcció de l’immoble, generalment un 3%.
A la pràctica, això significa que molts propietaris poden reduir notablement la tributació sense haver fet cap despesa addicional durant l’any. Tot i així, és habitual que aquesta deducció no s’apliqui correctament per desconeixement o per errors en el càlcul.
La reducció per habitatge habitual
Quan el pis es destina a habitatge habitual del llogater, el propietari pot aplicar una reducció sobre el rendiment net positiu obtingut del lloguer.
Actualment, la reducció general és a partir del 50%, fet que implica que només es tributa per una part del benefici net. És un avantatge fiscal molt rellevant per als propietaris particulars.
Ara bé, perquè aquesta reducció sigui aplicable, és necessari que el contracte estigui destinat realment a habitatge habitual i que els ingressos s’hagin declarat correctament i de manera voluntària. Si Hisenda detecta ingressos no declarats i inicia una comprovació, es pot perdre el dret a aplicar aquesta reducció.
Amb els canvis introduïts per la Llei d’habitatge de 2023, en alguns casos concrets el percentatge de reducció pot arribar a ser superior, especialment en determinades zones tensionades o en nous contractes amb reduccions de renda. En qualsevol cas, és important revisar cada situació de forma individualitzada.
Què passa amb el lloguer temporal o vacacional?
El tractament fiscal canvia quan l’immoble no es destina a habitatge habitual.
En els lloguers de temporada o per a estudiants, els ingressos continuen tributant com a rendiments del capital immobiliari, però sense la reducció del 60%. A més, si el pis només s’ha llogat durant una part de l’any, les despeses deduïbles s’han de calcular proporcionalment.
En el cas del lloguer vacacional, la situació pot ser encara més complexa. Si es presten serveis similars als hotelers, com neteja periòdica o canvi de llençols, els ingressos poden arribar a considerar-se activitat econòmica, amb obligacions fiscals diferents.
Errors habituals que convé evitar
L’experiència en gestió immobiliària mostra que hi ha errors que es repeteixen sovint en moltes declaracions de la renda.
Un dels més habituals és no declarar el lloguer perquè “és poca cosa”. També és freqüent confondre reparacions amb millores, oblidar l’amortització de l’immoble o intentar deduir despeses sense conservar les factures corresponents.
Cal tenir en compte que Hisenda creua informació amb els registres de fiances, les dades bancàries i la informació cadastral. Per això és important portar una gestió ordenada i conservar tota la documentació almenys durant quatre anys.
Compta amb el suport de La Cambra
Fer correctament la declaració de la renda quan es té un immoble llogat no només ajuda a evitar errors i possibles sancions. També permet aprofitar totes les deduccions i avantatges fiscals disponibles.
A Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona posem a la teva disposició professionals especialitzats en fiscalitat immobiliària que poden ajudar-te a revisar la teva situació concreta i resoldre qualsevol dubte relacionat amb la tributació del lloguer.
Consulta els nostres serveis i descobreix com et podem ajudar a gestionar correctament el teu patrimoni immobiliari. www.cpubcn.com Tel. 635519080
