Arriba el dia en què habitualment es cobra el lloguer i aquesta vegada l’ingrés no apareix. Pot ser un simple retard, un problema puntual o el començament d’una situació més complicada. Per al propietari, és normal que apareguin els dubtes: convé esperar uns dies? Cal trucar al llogater? S’ha d’enviar una reclamació formal per impagament?
El més important és no precipitar-se, però tampoc deixar passar el temps sense fer res. Quan hi ha un impagament, actuar de manera ordenada des del principi pot facilitar molt qualsevol gestió posterior.
Primer de tot, comprova i documenta l’impagament
Abans d’iniciar cap reclamació és important assegurar-se que el pagament realment està pendent.
Cal comprovar el compte bancari, revisar la data de pagament establerta al contracte i conservar la documentació que permeti acreditar que aquella mensualitat no s’ha abonat.
Pot semblar una precaució excessiva quan només han passat uns dies, però tenir ben ordenats els rebuts, transferències, contractes i comunicacions evita molts problemes si la situació s’allarga.
La Llei d’Arrendaments Urbans estableix que la falta de pagament de la renda és una causa que permet al propietari demanar la resolució del contracte. Per això és important poder acreditar amb precisió quines quantitats estan pendents i des de quan.
Parlar amb el llogater continua sent el primer pas
Un impagament no sempre significa que el llogater hagi decidit deixar de pagar.
Hi pot haver un error bancari, un problema puntual d’ingressos o simplement un retard. Un primer contacte permet saber què ha passat i, en alguns casos, resoldre la situació sense necessitat d’anar més enllà.
Ara bé, si el pagament no arriba, és recomanable que la reclamació no quedi únicament en una trucada telefònica.
És preferible deixar-ne constància per escrit i indicar clarament quina mensualitat està pendent i quin és l’import degut. Si la situació continua, el propietari pot optar per fer un requeriment fefaent, habitualment mitjançant burofax amb certificació de contingut i acreditació de la recepció.
Aquest pas pot tenir una importància especial si posteriorment s’ha d’iniciar un procediment judicial.
Quan es pot reclamar judicialment?
Una de les idees més esteses és que cal acumular diversos mesos d’impagament abans de poder actuar. No és així.
La falta de pagament de la renda ja constitueix un incompliment contractual que pot permetre al propietari sol·licitar la resolució del contracte i reclamar les quantitats pendents.
Això no significa, però, que tots els casos s’hagin de portar immediatament als tribunals. Si hi ha comunicació amb el llogater i una previsió creïble de pagament, moltes situacions es poden solucionar abans.
El problema apareix quan els impagaments s’acumulen o quan el llogater deixa de respondre. En aquest moment és especialment recomanable buscar assessorament professional i valorar l’inici d’un procediment de desnonament per falta de pagament.
A més, abans d’iniciar determinades accions judicials civils, la normativa actual estableix amb caràcter general la necessitat d’intentar prèviament una solució negociada del conflicte. Per això és especialment important assessorar-se sobre com fer correctament aquest requeriment abans de presentar una demanda.
Què passa quan s’inicia un desnonament per impagament?
En termes generals, el propietari pot reclamar en un mateix procediment la recuperació de l’habitatge i les rendes pendents.
Un cop admesa la demanda, el jutjat requereix el llogater perquè actuï dins del termini establert legalment. Depenent de les circumstàncies, el llogater pot pagar, abandonar l’habitatge o oposar-se a la reclamació.
Un altre concepte important és l’anomenada enervació del desnonament. En determinats casos, el llogater pot evitar el desnonament pagant tot el que deu. Tanmateix, aquesta possibilitat té límits i pot quedar exclosa, entre altres supòsits, quan el propietari ha reclamat fefaentment el pagament amb almenys trenta dies d’antelació a la presentació de la demanda i el deute continua pendent.
Per això la manera com es fa la primera reclamació pot acabar tenint conseqüències més endavant.
Prevenir l’impagament abans de signar el contracte
Quan el problema ja existeix, les opcions són més limitades. Per això una part important de la protecció del propietari comença abans de lliurar les claus.
Analitzar la solvència del futur llogater, comprovar que els ingressos siguin coherents amb la renda i disposar d’un contracte ben redactat ajuda a reduir riscos.
També hi ha propietaris que contracten una assegurança d’impagament de lloguer. Aquest tipus de producte pot cobrir les rendes que es deixen de percebre durant un període determinat i, segons la pòlissa, pot incorporar assistència o defensa jurídica.
El contracte també pot preveure garanties addicionals a la fiança. En els contractes d’habitatge habitual de fins a cinc anys, o fins a set quan l’arrendador és una persona jurídica, la LAU limita amb caràcter general el valor de la garantia addicional a dues mensualitats de renda.
Per això, més que acumular garanties sense criteri, és important estudiar bé la solvència de la persona que ocuparà l’habitatge.
Què convé evitar quan hi ha un impagament?
La preocupació per recuperar l’habitatge pot portar alguns propietaris a voler actuar pel seu compte. És important evitar decisions precipitades.
Canviar el pany, entrar a l’habitatge sense autorització o intentar forçar la sortida del llogater no és la manera adequada de solucionar el conflicte. A més, aquestes actuacions poden comportar conseqüències jurídiques adverses per al propietari.
La millor protecció per al propietari és seguir els canals corresponents, conservar totes les proves i buscar assessorament abans que el deute augmenti considerablement.
Actuar aviat ajuda a evitar que el problema creixi
Davant d’un primer impagament, no cal donar automàticament per perduda la relació amb el llogater. Però tampoc és recomanable acumular mesos de renda pendent sense adoptar cap mesura.
Comprovar l’impagament, comunicar-se amb el llogater, deixar constància de les reclamacions i demanar assessorament quan la situació no es resol són els passos que permeten afrontar el problema amb més garanties.
Comprovar l’impagament, comunicar-se amb el llogater, deixar constància de les reclamacions i demanar assessorament quan la situació no es resol són els passos que permeten afrontar el problema amb més garanties.
A la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona assessorem propietaris en la gestió dels seus lloguers i en les situacions d’impagament. Si tens una renda pendent o vols revisar com protegir millor el teu habitatge abans de llogar-lo, posa’t en contacte amb nosaltres clicant aqui i estudiarem el teu cas. O trucan’s al 635519080.
